Terceira Turma entendeu que novo proprietário não pode ser obrigado a assumir contrato firmado pelo antigo titular quando a propriedade é perdida por decisão judicial
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a perda judicial da propriedade de um imóvel rural pelo arrendador extingue o contrato de arrendamento e impede a sub-rogação automática do novo proprietário nos direitos e obrigações da relação contratual.
Para o advogado Joaquim Goulart, sócio-fundador do escritório Goulart e Ribeiro da Rocha Advogados, a medida reforça a distinção entre a alienação voluntária do imóvel, que preserva o arrendamento, e a perda da propriedade por decisão judicial, hipótese em que o vínculo contratual deixa de produzir efeitos.
A decisão foi tomada pela Terceira Turma do STJ, no julgamento do Recurso Especial nº 2.187.412/MT, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi. Por unanimidade, o colegiado negou provimento aos recursos e manteve o entendimento de que o contrato de arrendamento rural é extinto quando o arrendador perde a propriedade do imóvel por decisão judicial proferida em ação reivindicatória.
No caso analisado, o arrendatário pretendia permanecer na posse de imóveis rurais até 2030, prazo previsto em aditivos contratuais. As áreas, contudo, foram objeto de ação reivindicatória e, posteriormente, houve decisão judicial reconhecendo o domínio de terceiro e determinando sua imissão na posse.
Ao analisar a controvérsia, o STJ diferenciou essa situação daquela prevista no artigo 92, § 5º, do Estatuto da Terra. A norma estabelece que a alienação ou a imposição de ônus real sobre o imóvel não interrompe o arrendamento, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do antigo proprietário. Para a Corte, essa regra não se aplica quando a propriedade é perdida em razão de decisão judicial.
O fundamento está também no artigo 26, inciso VIII, do Decreto nº 59.566/1966, segundo o qual o arrendamento rural se extingue pela perda do imóvel rural. Na avaliação da relatora, obrigar o novo proprietário a assumir contrato que não celebrou imporia a ele encargo com o qual não consentiu.
“A decisão estabelece uma distinção juridicamente relevante entre a transmissão voluntária da propriedade e a perda do domínio reconhecida judicialmente. Na primeira hipótese, a própria legislação agrária preserva a relação contratual e determina a sub-rogação do adquirente. Na segunda, o vínculo contratual mantido com o antigo proprietário não pode ser transferido automaticamente a quem teve seu domínio reconhecido pela Justiça”, analisa Joaquim Goulart.
O advogado reforça que o entendimento também produz reflexos importantes para a segurança jurídica no campo. “O precedente demonstra que a proteção conferida ao arrendamento rural não pode ser interpretada de maneira dissociada dos limites subjetivos do contrato e da própria titularidade do imóvel. Reconhecida judicialmente a perda da propriedade pelo arrendador, extingue-se a relação jurídica que sustentava o arrendamento, sem que seja necessária uma ação autônoma de rescisão contratual ou de despejo para que o novo proprietário seja imitido na posse”, explica.
O STJ também afastou, no caso, a possibilidade de manutenção do direito de preferência do arrendatário à renovação, por entender que esse direito pressupõe a existência de contrato válido e eficaz. A Corte destacou ainda que eventual permanência do arrendatário deve observar a regra do artigo 28 do Decreto nº 59.566/1966, que assegura a permanência no imóvel até o término dos trabalhos necessários à colheita.
